La región se encuentra en medio de una transformación que promete reconfigurar su papel en las cadenas globales de suministro, pero que al mismo tiempo enfrenta obstáculos que ponen a prueba su capacidad de capitalizar este momento.
El contexto regional
El panorama actual muestra un sector que mantiene su dinamismo, aunque con matices importantes según cada mercado. Los inversionistas continúan prestando especial atención a Panamá y el Cono Sur, donde Argentina, Uruguay y Paraguay concentran interés por su potencial en infraestructura de almacenamiento y distribución. Sin embargo, este interés coexiste con una cautela marcada por la volatilidad económica y política que caracteriza a la región.
México: el gran ganador del nearshoring
Si hay un país que ejemplifica tanto las oportunidades como los desafíos del momento, ese es México. La demanda de espacios industriales creció un 35% impulsada por el nearshoring, ese fenómeno que está llevando a cientos de empresas a reconsiderar sus operaciones en Asia y acercarlas al mercado norteamericano. Las proyecciones indican que alrededor de 400 nuevas empresas extranjeras establecerán operaciones en el país, y para finales de 2025 se espera que entren en funcionamiento 47 nuevos parques industriales.
El sector automotriz lidera esta transformación, concentrando más de la mitad de la demanda en ciudades de la frontera norte como Monterrey, Saltillo, Ciudad Juárez y Tijuana. Estas zonas se están convirtiendo en verdaderos hubs manufactureros que rivalizan con cualquier región industrial del mundo.
Pero esta bonanza viene acompañada de serios desafíos. México enfrenta un déficit crítico de más de 50,000 profesionales logísticos y técnicos especializados, precisamente cuando más los necesita. La infraestructura, aunque en mejor estado que en otros países de la región, resulta insuficiente cuando se la compara con competidores asiáticos. La modernización tecnológica es otra cuenta pendiente que podría determinar si el país realmente capitaliza esta ventana de oportunidad o si simplemente la deja pasar.
Brasil: potencial y burocracia
Brasil presenta otro caso interesante de contrastes. San Pablo consolidó su posición como el mercado de inmuebles logísticos clase A más grande del país, con una absorción neta de 440 mil metros cuadrados solo en el segundo trimestre del año. El comercio electrónico sigue siendo el motor que impulsa la construcción de depósitos modernos y tecnológicamente equipados.
Sin embargo, los procesos aduaneros complejos y la burocracia característica del país siguen siendo piedras en el zapato que dificultan la competitividad frente a otras opciones regionales. Para muchas empresas, hacer negocios en Brasil implica navegar un laberinto regulatorio que puede disuadir inversiones o ralentizar operaciones.
Argentina: entre la esperanza y la turbulencia
El caso argentino merece especial atención por su complejidad. El país experimentó una caída dramática del 54% en inversión extranjera directa durante 2024, pasando de casi 24.000 millones a apenas 11.000 millones de dólares.
A pesar de este panorama desalentador, Argentina lideró las inversiones en hidrocarburos y mantiene el interés de ciertos inversionistas que apuestan a su recuperación de largo plazo.
Las fuerzas de consolidación
Más allá de las particularidades nacionales, existen tendencias regionales que están moldeando el sector. La reconfiguración de las cadenas globales de suministro no es un fenómeno pasajero sino un cambio estructural profundo.
El mercado también está experimentando una concentración notable. Los grandes fondos de inversión inmobiliaria como Prologis, GLP y P3 Logistic Parks expanden agresivamente su presencia en la región, absorbiendo desarrolladores locales y estableciendo nuevos estándares de calidad.
Paralelamente, el mercado demanda naves diseñadas específicamente para e-commerce y última milla, instalaciones con cadena de frío para productos farmacéuticos y alimentos, o centros de cross-docking optimizados para distribución regional. Esta especialización requiere inversiones significativas y conocimiento técnico que no todos los actores poseen.
Las sombras de la incertidumbre
Pero si algo caracteriza al momento actual es precisamente la incertidumbre. El panorama político añade otra capa de complejidad. Las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China siguen afectando los flujos de inversión de maneras difíciles de predecir. Los cambios de gobierno y las oscilaciones en políticas económicas, generan dudas sobre la continuidad de reglas de juego. La burocracia excesiva y la incertidumbre regulatoria siguen siendo quejas recurrentes de inversionistas.
Los déficits críticos en infraestructura vial, aérea y portuaria no se resuelven con inversiones puntuales sino con planes sostenidos durante décadas. La escasez de suelo industrial bien ubicado en las principales ciudades está elevando costos y forzando desarrollos cada vez más alejados de los centros de consumo. La falta de talento técnico especializado limita la velocidad a la que el sector puede crecer y modernizarse.
Mirando hacia adelante
Las ciudades secundarias emergen como alternativas interesantes ante la saturación de los principales hubs, ofreciendo costos más bajos y a veces incentivos fiscales atractivos. La automatización y digitalización se convirtieron en requisitos básicos de competitividad. La sostenibilidad y las certificaciones verdes responden no sólo a demandas regulatorias sino también a preferencias genuinas de inquilinos corporativos. Los corredores logísticos que integran múltiples países prometen eficiencias que podrían compensar algunas de las deficiencias nacionales.
Hay crecimiento real y oportunidades tangibles, especialmente vinculadas al nearshoring que está redibujando el mapa productivo global.
